Quién paga la persiana: propietario, inquilino o comunidad

La regla general en tres líneas

En una vivienda en alquiler, el criterio que fija la Ley de Arrendamientos Urbanos es el siguiente: las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable corresponden al propietario (art. 21.1 LAU), y las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino (art. 21.4 LAU).

En una comunidad de propietarios, el criterio de la Ley de Propiedad Horizontal es paralelo: la comunidad responde de los elementos comunes y cada propietario, de lo que está dentro de su propiedad privativa.

Todo lo demás son matices sobre dónde cae cada avería concreta dentro de esas dos fronteras. Y ahí es donde empiezan las discusiones, porque una persiana está justo en el límite: lo vemos a menudo como persianista en Burgos.

Esto es una orientación práctica desde el oficio, no asesoramiento jurídico. Ante un desacuerdo con cantidad relevante, y muy especialmente si hay estatutos de comunidad de por medio, lo que vale es lo que digan esos estatutos y, en su caso, un abogado.

Casero e inquilino: dónde cae cada avería

La frontera práctica es esta: si la persiana ha dejado de cumplir su función, es del propietario; si es un consumible que se gasta con el uso, es del inquilino.

Suelen corresponder al propietario: el conjunto descolgado, el eje o el tambor partidos, las lamas cristalizadas por antigüedad, el cajón que no cierra, el motor averiado por vida útil y cualquier daño derivado del estado del edificio. Todo eso es conservación: sin persiana que cierre, el dormitorio no es habitable en condiciones normales.

Suelen corresponder al inquilino: la cinta partida por uso, la manivela rota al forzarla, la lama doblada por un golpe propio y, en general, lo que se rompe por un mal uso identificable. La cinta es el caso típico y el que más discusión genera, porque es a la vez pieza de desgaste y avería que impide usar la ventana.

Un criterio que funciona bien en la práctica: mirar la antigüedad del elemento y el tiempo que lleva el inquilino. Una cinta que se parte a los dos meses de entrar es desgaste heredado, no uso; la misma cinta a los cuatro años de contrato, es uso.

Hay dos matices más que el artículo 21 recoge y que casi nadie tiene presentes. El primero: si la reparación es urgente para hacer la vivienda habitable y el propietario no responde, el inquilino puede adelantarla y descontarla, siempre que avise antes salvo urgencia real.

El segundo: si la obra dura más de veinte días, corresponde una reducción de renta proporcional a la parte de vivienda que no se puede usar. Ninguna de las dos cosas se aplica a un cambio de cinta, pero sí a una fachada con andamio.

Una foto del cajón abierto zanja en diez segundos una discusión de una semana sobre si la avería es uso o antigüedad.

Cuándo paga la comunidad

La persiana de una vivienda es, casi siempre, elemento privativo: la paga el propietario de ese piso, no la comunidad. Eso incluye la persiana, su cajón interior, la cinta y el motor.

La comunidad responde en tres supuestos que sí se dan:

Persianas de zonas comunes. Portal, escalera, cuarto de contadores, trastero comunitario, garaje. Ahí no hay duda.

Daño causado por un elemento común. Si la persiana se ha estropeado por una humedad de fachada, por un desprendimiento o por una obra de la comunidad, el origen es común aunque el elemento dañado sea privativo.

Actuación conjunta acordada en junta. Cuando se sustituyen todas las persianas de la fachada a la vez por criterio estético o de rehabilitación energética, se costea como obra común en la proporción que se acuerde.

Hay un cuarto supuesto que depende del edificio: en algunas comunidades los estatutos consideran la persiana parte de la fachada por razones estéticas —color y modelo únicos— y entonces cambia el reparto. No es lo habitual, pero conviene mirarlo antes de discutir.

Merece la pena distinguir dos figuras que se confunden todo el rato. Una cosa es quién paga y otra quién decide el modelo. Una comunidad puede imponer color y perfil por criterio estético sin asumir el coste, del mismo modo que un propietario puede pagar íntegramente una persiana cuyo color no puede elegir. Separar las dos preguntas desactiva la mitad de las discusiones de junta.

Y en obras de rehabilitación energética de fachada —cada vez más frecuentes con las ayudas de eficiencia— es habitual que las persianas y los cajones entren en el proyecto común aunque sean elementos privativos, precisamente porque el cajón es donde se juega buena parte del aislamiento del hueco.

Cómo se resuelve sin acabar discutiendo

Tres cosas que en la práctica evitan el conflicto casi siempre.

Presupuesto por escrito y desglosado antes de reparar. Con el concepto claro —«sustitución de cinta por desgaste» o «sustitución de eje partido»— la conversación deja de ser sobre quién tiene razón y pasa a ser sobre qué pone el papel.

Fotos del cajón abierto. Una foto de un eje vencido o de una lama cristalizada zanja en diez segundos una discusión de una semana sobre si es uso o antigüedad.

Una factura por vivienda cuando el trabajo es de comunidad. Es lo que permite al administrador repartir y al propietario justificar. En las revisiones de mantenimiento de portal emitimos parte por vivienda y una sola factura a la comunidad, precisamente por esto.

Y una recomendación para propietarios que alquilan: dejar constancia del estado de las persianas en el inventario de entrada, con foto. Cuesta cinco minutos y resuelve por anticipado la discusión de la cinta.

Para el inquilino, el equivalente es igual de simple: comunicar la avería por escrito y con fecha en cuanto ocurre, aunque sea por un mensaje. No es un gesto de desconfianza, es lo que convierte «te lo dije en verano» en un dato comprobable. Y si la avería empeora por no haberse avisado a tiempo, la responsabilidad se desplaza hacia quien calló.

Lo que evita el gasto en primer lugar

La mayor parte de las averías que acaban en discusión son previsibles con meses de antelación. Una cinta no se parte de golpe: se deshilacha por dentro del cajón durante mucho tiempo. Una polea no se rompe de repente: primero chirría. Un eje no se vence en un día.

Para un propietario con varias viviendas alquiladas, y para una comunidad con quince o veinte huecos comunes, una revisión periódica sale bastante más barata que las salidas de emergencia que evita. Es lo que cubre el contrato anual de mantenimiento, con parte por vivienda.

Y cuando ya ha pasado y hay que decidir si reparar o sustituir, el criterio no es la edad de la persiana sino tres datos que se ven en cinco minutos con el cajón abierto. Los repasamos uno a uno en reparar o cambiar la persiana: cómo decidirlo.